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第一太平戴维斯《2021年下半年福州房地产市场回顾与展望》 2021-12-23 13:19:10  来源:

12月22日,第一太平戴维斯举行2021年下半年福州媒体见面会,发布《2021年下半年福州房地产市场回顾与展望》报告。第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人及董事谢靖宇,广州及福建地区策略顾问部负责人及董事陆国强出席活动,与众多福州主流媒体一同回顾2021年下半年福州房地产市场的情况并展望未来发展趋势,共同探讨未来的机遇及挑战。

甲级写字楼 —— 市场需求表现两极分化,下半年闽江北净吸纳量翻倍

2021年前三季度,福州全市地区生产总值同比增长8.9%至人民币7,631.98亿元,两年平均增长6.0%,经济稳定恢复。其中,第三产业增加值同比上升9.7%至人民币 4,088.65亿元,两年平均增长6.1%。

2021年,福州甲级写字楼市场无新增供应入市,全市总存量维持在141.5万平方米。

2021年下半年,金融街子市场有部分小型互联网金融借贷企业退租。同时,晋安部分项目因受产权变更等因素影响,入驻率显著下降。全市半年度净吸纳量随之环比下降52.9%,至2.4万平方米,这进一步导致本年全市年度净吸纳量同比下降7.5%,至7.4万平方米。鉴于全年市场无新增供应入市,新增需求均于存量项目中释放,全市空置率因此环比下降1.7个百分点,至20.1%。

2021年,地产企业及大型知名保险机构依旧是租赁需求的主要来源,市场内数宗过千平方米租赁成交已于年内达成。此外,TMT行业租赁活动保持活跃。下半年,市场亦录得多宗大包租成交,且其多聚集于闽江北子市场,这亦助力该片区市场去化。

下半年,供过于求现象延续,市场竞争犹存。除上述因素令金融街及晋安子市场平均租金下降外,其余大部分项目亦未见租金增长。全市平均租金在上半年微升后,再次下降,全市租金指数环比微降0.2%,至人民币每平方米每月102.2元。

展望

2022年,福州甲级写字楼市场预计有三个新项目交付入市,将为市场带来18.3万平方米新增供应。至年末,全市总存量预计因此同比扩容12.9%。

2022年,市场租赁需求仍将以TMT、金融及房地产等行业为主。在新增供应充足、市场需求增长相对有限的背景下,全市空置率料将微升。

综上所述,鉴于当前市场供需情况,叠加共享办公运营方与原项目业主间租金价格竞争预计持续,全市平均租金料将小幅下降。

零售 —— 优质项目品牌组合与级次不断升级,但五四北市场表现欠佳致使租金指数环比下降0.1%

截至2021年第三季度末,福州市社会消费品零售总额同比增长10.6%,达人民币3,337.37亿元,消费市场恢复良好,居民消费意愿提高。

2021年,市场共迎两个新项目入市。其中,高新区万达广场于下半年开业入市,为市场带来约8.2万平方米新增供应,福州零售物业市场总存量上升至247.8万平方米。

下半年,全市大部分既有项目入驻表现稳定,受新项目入市推动,全市净吸纳量环比上升40.8%,至7.8万平方米;全市平均空置率环比下降0.1个百分点、同比下降0.4个百分点,至6.0%。其中,五四北部分项目经营状况欠佳,客流量难达市场预期,品牌入驻意愿降低。因此,其成为下半年唯一录得空置率环比上升的子市场,增幅达8.0个百分点。

年内,为提升消费者体验,满足年轻消费客群娱乐需求,数个项目引进休闲及娱乐品牌进驻,期内达成数宗租赁成交。此外,餐饮品牌需求表现活跃,除传统品牌的拓张外,市场亦引进了数个知名餐饮品牌进驻并开设福州首店,如蓝蛙、捞王等。

2021年下半年,五四北、万宝、奥体中心子市场中,部分项目因招商运营及资金流紧张问题导致经营欠佳,租金下降,其余多数零售项目租金相对稳定。全市平均租金录得人民币每平方米每月427.7元,租金指数环比微跌0.1%,同比下跌0.3%。

展望

2022年,福州预计迎来三个优质购物中心入市,届时将为市场带来共计约24.0万平方米的新增供应。其中,万宝将会是供应主力,约有79.2%新增供应将来自于该片区。

本地消费市场恢复良好,有望增强更多零售商在福州扩张的意愿。此外,随着本地标杆项目持续积极引进优质品牌进驻,未来优质网红餐饮及体验类业态租赁活动料将保持活跃。鉴于此,尽管2022年上半年市场将迎来充足的新增供应入市,全市空置率仍预计维稳。

2022年,在整体需求向好的推动下,优质项目租金预计稳中有升,此前租金下调项目租金降幅有望收窄,全市平均租金料将维稳。



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