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厦门:9问小区业委会维权 2017-11-03 16:23:13  来源:
台海网11月2日讯(记者 陈捷 实习生 罗桂英/文 陈巧思/图)业主委员会,有权代业主起诉维权吗?业委会侵犯业主权益,业主又该如何维权?业主对业委会不满,如何罢免业委会?业委会财务管理混乱,怎么治……

  昨天下午,针对业委会成立难、如何监管业委会等问题,导报“律师来了”栏目开通热线咨询专场,热线电话火爆,律师团队也忙个不停。福建自晖律师事务所主任林敏辉律师和张嘉嘉律师轮流接热线,耐心为读者解答问题。

  此外,本栏目的微信公众号“厦门说法”和栏目邮箱也收到很多读者的咨询,针对这些问题,厦门大学法学院教授、福建联合信实律师事务所执业律师黄健雄和林敏辉律师也进行了解答。

  根据昨日读者反映的各类问题,导报记者和律师团队从中归纳出有代表性的问题和案例,总结出业委会维权“9问”。

1问 业委会成立难,怎么破?

  陈女士:我们入住小区多年,但业委会始终成立不了,怎么解决?

  黄健雄:业委会成立难主要原因有两方面:一是业主和物业公司存在矛盾不好沟通,有来自开发商或物业的阻力;二是业主分散不好组织,业主参与公共事务管理的自治能力不足。

  破解业委会成立难的困局,需要开发商和物业公司摆正位置,把权力还给业主。成立业委会,势必会从开发商和物业公司手中收回业主共有物权和公共收益,肯定会触及一些人的切身利益。对此,应当以法律和制度的力量扫除不利因素,保障业委会选举公平公正和顺利进行。

  目前,有的地方公布选举业委会规则,在筹备成立首次业主大会阶段,基层政府、居民委员会将全程参与指导协助,以促进业主成立业主组织,这一做法可资借鉴。比如,20%以上业主联名可启动成立业委会。由街道办牵头筹备,以防止开发商阻拦。

2问 业委会管钱,谁来监管?

  刘小姐:我们小区业委会管着好几百万元的钱,可这些钱怎么支出我们都看不到账目,请问要怎么监督业委会?

  黄健雄:业委会如何合理行使权力,如果出现滥用权力,又该由谁来监督?这是各小区自治之后不得不考虑的问题。应当说,业主委员会是业主大会的执行机构,无权决定处理涉及业主共同财产权利的重大事项。

  目前,业主委员会运作起来缺乏有效的监督机制。由于业主大会法律地位不明确,这个名义上的权利主体既不能以自己的名义单独对外进行民事活动,也不能承担责任,结果就是业主委员会这个执行机构常常“越俎代庖”。如果业委会签订协议超越了法定职责,损害业主利益,因此不具备法律效力,依法是应当予以撤销的。所以,要警惕业委会“扩权”架空业主大会。

  根据《物业管理条例》和《业主大会规程》的规定,如果认为有必要变更业委会委员的,只要有20%以上的业主提议,业委会就应当组织召开业主大会临时会议,由临时会议作出决定。

3问 业委会有权代业主起诉吗?

  李先生:我们一些业主与物业公司有纠纷,业主委员会是否有权代业主提起诉讼?

  林敏辉:根据《物权法》第七十六条规定,有关业主共有和共同管理的权利的事项,均应由业主共同决定,而业委会的权利,根据《物业管理条例》,业主委员会并没有代表业主提起诉讼的权利,在没有业主授权的前提下,业委会是没有资格自主决定的。

4问 财务不公开,应该怎么办?

  廖先生:我们小区自本届业主委员会接手以来,管理混乱,财务收支不透明,从不公开依法应公开的信息,我和其他几个业主曾向业主委员会要求查询相关信息却被借故推托,说是主张权利应通过业主大会予以集体行使,是这样的吗?

  林敏辉:根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定,业主有权请求公布、查阅以下资料:(一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;(二)管理规约、业主大会议事规则,以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;(三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;(四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;(五)其他应当向业主公开的情况和资料。

  因此,业主委员会认为业主主张的权利应通过业主大会予以集体行使的理由,没有法律依据。

5问 业委会有权直接收物业费吗?

  李先生:我们小区物业被业委会撵走了,这两天贴出告示,让业主将物业费交到业委会,请问业委会有权收物业费吗?

  林敏辉:如果没有业主大会的授权,业委会是没有权利收取物业费的。根据国务院《物业管理条例》第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(四)监督管理规约的实施;(五)业主大会赋予的其他职责。

6问 业委会不作为,业主该咋办?

  吴先生:我们小区业委会都成立一年多了,选举后至今没有组织业主召开业主大会,比如聘请物业公司、小区收益分配等事项无一落实,小区现在由前期物业公司管理,管理得很糟糕。我们该怎么解决这些问题?

  林敏辉:业主可以通过业主大会来重新选举业委会。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条规定,业主大会决定事项包括选举业主委员会或者更换业主委员会委员。第四十四条也规定:业主委员会委员不履行委员职责的,由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议,业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,可以决定是否终止其委员资格。

7问 业主不满意,能罢免业委会委员吗?

  林女士:我对业委会某一委员不满,要如何罢免他的业委会委员资格呢?

  林敏辉:根据《厦门市物业管理若干规定实施细则》的相关规定,业主委员会委员的罢免需经业主委员会半数以上委员或者专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议终止其委员资格,街道办事处(镇人民政府)在收到申请之后10日内,应当书面通知业主委员会在30日内召开业主大会做出表决决定。业主委员会未按照规定时限组织召开的,可由街道办事处(镇人民政府)组织召开。

8问 业主配偶,能否加入业委会?

  黄先生:我的房产证只有我的名字,我老婆能否加入业委会?

  张嘉嘉:根据国务院颁布的《物业管理条例》第六条规定,房屋的所有权人为业主。如果是夫妻关系存续期间共同购置的房产,虽然登记在夫妻一方名下,也属于共同共有,按照《物业管理条例》的规定,房产证没有名字的一方亦属于该小区房产的业主,只要能够证明其对房屋享有共有权利的,也有权加入业委会。但如果是一方婚前个人财产,没有名字的配偶是不能加入业委会的。

9问 业委会侵权,业主如何维权?

  王女士:业主委员会作出的一些决定侵害了我的权利,我该怎么办?

  张嘉嘉:根据《物业管理条例》及《物权法》的相关规定,业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。同时,若业主大会、业主委员会做出的决定损害业主合法权益的,受损害的业主可以请求人民法院予以撤销。但是,应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

 
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